查看详情>> 如果说漂泊是一篇激情励志的散文，那么租赁便是其中温馨闪动的浪花。漂泊是一种旅行。租房是旅行中停泊的港湾，奋斗途中的营地。对于有梦的人行走在风雨中，我们两手空空寻求租房为你为我遮风挡雨，蕴力长行唯此別无选择。 二十多年前，受诗人海子“面朝大海，春暖花开”的诱惑。我挣脱羁绊別离贫脊、偏僻的家乡开始挑战艰辛，品味苦难的人生漂泊。一路走来，感慨颇多。 由于鄙人一直从事的是个体职业，更换房东频繁可想而知。违约租金泡汤自然不在少数。和朋友一起聊天。有朋友总抱怨房东唯利是图。我淡淡一笑，“天下嚷嚷皆为利往”。人家图得植桐引凤，咱图得可是借窝生蛋呀！和谐不和谐，靠得是理解。朋友笑了。 说出来你一定非常震惊！我粗略算了一下，20余载我所结识的房东足够编制一个加强连。当然，其中的参差优劣可想而知。关于房东鄙人只是一个原则，诚信待之，和而处之。因为漂泊原本就是一道多元素的风景，租房自然是其中不可或缺的故事！ 东北的冬天，包好的水饺拿到外面立马冻结！天气严寒可想而知。漂泊的首站是黑龙江省大庆市。于是我结识第一个房东，住进了我终生难忘的“房子”。严格来说它是茅草搭建的庵棚。明暗两间，不足二十平米。身高不到1.7m的我不用抬手过高即可触摸到房顶。明间做厨房，暗间当炕床。白天我与妻子在外面打拼，晚上一家4口（两个孩子）窝居于土炕床上。土炕下面烤背，上面寒气下压。早晨起床头发、眉毛、胡茬挂满冰霜！环境如此恶劣，每晚我依然坚持给孩子们讲冬天里的故事，直到我和孩子进入梦乡。 岁月就是如此，过来那是风景！ 数年之后，为了兼顾孩子读书我只好选择回本省城发展。俗话讲“鱼和熊掌不可兼得”，即要考虑经营生意，又要考虑两个孩子方便就近上学。难度堪称一种挑战！就是这一年我更换了6个场地和房东，孩子换了3所学校。诚信与人，留有余香。其间的房东也都为我提拱了帮助和支持。其实鄙人对租房也非常厌倦。搬家过于麻烦！但每一次接触新房东心中总会油然生出一团温暖的火焰。当然这其中蕴含着经营生意的那份希望暑光。说句心里话，对结识每一任房东不管时间长短，对他们皆有一种特殊之情感。这些年来我们打拼于风霜雪雨，是房东为咱们提供日落而栖的归宿港湾。相识是缘分。收租金付房银是自然不过的事情。 我认识的或我的朋友圈里，租厂房的租地皮的租铺子的比比皆是。靠勤劳，智慧和胆识，现在他们经营得都非常出色。其中一些人已经有了自己的厂子房子车子。良禽择木而栖，发展各有所需。引用一句名言，机会是留给有准备的人。那么房子是租给所需的人！拭想，一座城市繁荣一个国家昌盛乃至整个全球的发展皆离不开租赁这一特殊商业链条。 我们无需说房东可恶。做一个有梦的人吧！“不想当将军的兵不是一个好兵”，用自已的双于举起勤劳之笔饱蘸汗水和智慧，描绘属予自己的辉煌和灿烂！做一个有梦人，摆脱迷茫，勇闯天涯。把懦弱，怨恨，怠惰和忌妒拋在曾经的过去。让自己也做一回別人的房东！ 夜深了。外面飘起了零碎的雪花。虽然己住在属于自己的暖房子里，但我依然还有自己的房东。

查看详情>> 种子在发芽，黄叶在飘落。春风和秋雨，唱着岁月的歌。含着多少希望，伴着多少苦涩。春风和秋雨，唱着岁月的歌…… ——《命运的诉说》 房地产真是一个好行业，不仅在中国，而且在全世界大多数发达国家，前百位富豪中的一半儿名额，可能被开发商和物业持有商占据着。房地产又是一个很糟糕的行业，在中国，它经常遭受调控折磨，压投资、不放贷、限制价格、不许开盘、替政府建保障房……它还承受着来自百姓的各种骂名。它与社会各界冲突不断，甚至被最高领导痛斥“缺乏道德的血液”。 在GDP增速一路下滑的背景下，虽然政府无可奈何救楼市，但几家欢喜几家忧，今年很多开发商日子仍然不好过。几年前我给房地产总裁班和房地产EMBA班讲课，讲到有几类开发商必然被淘汰掉，大家都还不以为然。今天的市场正无情地验证着我当时的预测。昨天某三线城市一位开发商董事长打来电话，声称房屋销售没太好转，借的高利贷已经到期，银行仍然不给贷款，自己快坚持不住了。他听我一个学员说我常给中央领导“写内参、提建议”，就想求我反映一下基层开发商的困难，也想听听我对形势的看法，并求我帮助寻找合。就市场形势问题，我跟这位熟人介绍过来的董事长拉拉杂杂讲了很多，概况下来大概有如下十个方面，现通过公众号“藩丝财智厅”推送给大家参考—— 1、市场将现冰火两重天，成为历史上反差最大的一年。少量城市交易量和价格明显上涨，部分城市年内逐渐企稳，但大多数三、四线城市依然压力巨大。一些小城市在交易有起色的情况下，继续呈现衰退迹象。大背景是整体经济在衰退，小环境是以往基层政府放地量太大，必须承受“报应”。 2、救市政策会继续推出，但在去年错失最佳救市时机后，前几个月仍然未把握好节奏和方案组织工作，没有强有力的组合拳去阻挡下滑的趋势，救市效率与质量仍难提升到必需状态。信贷必须进一步放松，大量的政府支出砸向“铁公基”，远不如直接补贴市场主体效果好。但前提是这些建议能被决策层采纳才行。 3、由于局面复杂、“肺心病”现象突出，虽然中央政府也很着急，但由于忌惮于舆论攻击等各种原因，始终没有像重视基础设施建设和大众创业那样重视房地产市场的恢复工作，对预期的干预力度不足，市场信心无法提振。房地产业既是支柱产业，又是主导和先导产业。这不是御封的，也不是法律规定的。当前，承认并宣传这种重要地位，意义重大、重大、重大！ 4、由于取消限购、放松信贷等多种救市措施的影响，今年交易量肯定好于去年。是否超越前年，还要看后续政策的内容和力度。即使形成历史新高，也将是比较难受的一年，因为市场规模的基数更大了，而不动产登记、房产税征收、反腐败等各类事件、信息对信心影响很大，老百姓的市场预期大不如从前了。 5、看70个城市或百城的价格，应该很快会出现拐点，止跌回升。全国均价全年可能继续上升。去年按照国家统计局公布的数据推算（国家不直接公布此数据），全国房价微涨，这与跟多人的感觉不同，其中原因我早在微信公众号“藩丝财智厅”解释过，这也是我上课反复强调的“价格粘性”的体现，不赘述。 6、“不景气”是土地市场全年的基本格调——当商品市场不景气时，生产要素市场必然受冲击，但这不意味着地价就会大幅下降。在这个问题上，由于在地方财政中土地出让占比太高，难受的不是开发商，而是地方政府。尽管中央政府已经在帮地方政府想办法，但在救市背景下，地方开支巨大。不景气中可能有亮点：一线市场土地拍卖火爆，新地王还会出现，让保守的人瞠目结舌。 7、开发投资、新项目开工状况全年不会太理想，但上半年与下半年的景象可能有所不同。开发投资增幅已经下降到个位数，行业遭遇的这次重创远甚于2008年危机时那次，开发商投资意愿持续下降。棚户区改造项目的大力度推进进一步抑制了市场的恢复势头。预计下半年情况会有所好转，但全国绝对不会形成“热火朝天”局面。 8、项目兼并、重组的情况会有所增加。兼并、重组时时发生，年年都有，但今年和去年相比会格外引人关注一些。因为去年市场处于“恐慌期”，大开发商心里也忐忑不安，即使遇到合适的项目，敢接手的也不多。现在恐慌期已过，项目转手的情况可能会增加。那些靠关系拿地、自己没有能力开发的，心理脆弱的，或经历过这次危机“洗礼”想法有变化的，都在四处接触合啦。 9、跨国投资继续推进，渐成潮流。2010年春天限购限贷政策出现后，我开始关注中国房地产投资资金流向及海外投资问题，知道这是一个必然的趋势。这个趋势的形成与制度安全、反腐、融资需求、资本回报及移民等问题连在一起。今年这股浪潮继续被推升，不管是开发能力输出还是百姓投资置业，中国人的足迹开始遍布世界。 10、房地产企业积极寻求转型，但大多数仍处于左冲右突中，难觅突破口。领袖企业寻求国际化、探索轻资产模式，但很多企业学不了。房地产电商尚未见哪个企业拓出金光大道，这与房地产产品物理属性和价值特点有关。向金融领域延伸十分必要，但能获得机会的企业不会太多，这是金融管制决定的。养老地产、旅游地产确实在兴起，但对很多企业来说，那可能是泥潭。  

查看详情>> 提要：在4月初举办的“重塑——奥北别墅区新十年发展论坛”上，以看涨楼市著称的董藩用犀利、诙谐的语言为大家阐述了北京房地产未来的发展可能，同时也对奥北别墅区给予了肯定。 在4月初举办的“重塑——奥北别墅区新十年发展论坛”上，以看涨楼市著称的董藩用犀利、诙谐的语言为大家阐述了北京房地产未来的发展可能，同时也对奥北别墅区给予了肯定。而在新政、两会的不断推进下，当前楼市在动荡中回暖，虽然有起伏，但董藩认为北京的房地产市场仍然值得相信，房地产依然是最好的投资方式。 在今天的市场环境下，房地产依然是国家经济的中流砥柱。董藩表示在美国，2012年的GDP总量中房地产占13%，而美国雄霸世界的金融保险业大概占7%左右，房地产依然是金融保险业的1.7倍以上。所以在美国仍然是支柱产业，别的国家也一样，可能它的开发量很小，但还是支柱产业。 同样的，在国内房地产行业依然保持着经济支柱的地位，董藩也说道“大家要对市场充满信心，尤其对北京充满信心。”就在当前，许多方面包括李克强总理的《政府工作报告》、330政策等一系列的市场调控与支持，都印证了北京房地产市场的坚实基础。而在其发展方向上，改善型置业也成为关注的重点，在政策的支持上大家也可以明确这一点。 不得不说的是，改善型置业在当下的人群中占有很大的比重，而市场上真正做到“全家庭式”、“拥有个人独立卧室和卫生间”、“包含个人娱乐休闲空间”的改善型住宅却极为稀缺。这种住宅不仅仅需要满足家庭中每个人的私人空间，还需要与城市的无缝对接和与自然的零距离接触，而作为奥北别墅区的典范之作，北辰红橡墅完美的满足了这种改善型置业的各项需求。 赏晨光，追落霞，从温榆河清早的水汽氤氲变幻到庭院小筑的星光点点，与自然零距离的生活充满诗情画意。听微风穿过40万㎡的北美原生风情树林，仿佛是大自然撰写的乐章；看孩子与宠物在从温榆河畔回家的路上嬉戏玩耍，就像是大自然描绘的画卷。居于北辰红橡墅，如同居于生态大境之中。 而生活不止一面，这在北辰·红橡墅的家园中展现得淋漓尽致。多功能式的室内设计，功能齐全，集使用和艺术于一体，实现生活的多面精彩。北美风格的视听室、台球桌以及温泉池，都会给忙碌的身心一个放松的平台，让每位红橡墅的业主爱上回家的感觉。在这一片悠闲的慢生活中，北辰红橡墅也将顶级的改善型置业完美诠释。 如今房地产市场依然被看好，北京的房价也仍然有上涨的趋势。然而，北京真正品质大成的区域愈来愈少，像北辰红橡墅这类改善型置业的臻品更是即将绝版，这也使得改善型置业的需求显得尤为迫切。而这一点更印证了董藩所说的话——房地产依然是最好的投资。

查看详情>> 最近，多家机构预测前八个月投资增速可能跌破17%，因为大家均预测8月的投资增速继续下滑，可能落在16.8%~16.9%之间。这将创下2003年1月以来140个月的新低。从该指标看，这意味着今年是11年来固定资产投资最糟糕的一年。紧接着，一个重要问题就出现了：中国一直是主要靠投资推动经济增长的国家，在其他经济指标也大多走低的情况下，今年可能成为2002年以来GDP增速最糟糕的一年，其糟糕程度甚于2008年经济危机爆发那年（当年的GDP增长率为9.6%），以至于很多学者和企业家私下里对是否能完成今年国家预定的经济增长目标是持悲观态度的。 现在并不处于世界经济危机的爆发期或谷底期，全世界经济形势大体上恢复、向好。为什么中国出现了与世界大多数国家大相径庭的发展趋势？我认为，经济增长速度的下滑主要是投资增长幅度下滑导致的，这次投资增长幅度下滑则主要是房地产行业的低迷导致的，因为中国是全世界唯一对房地产业实施高压政策的国家。 1999年至2013年，中国房地产开发投资的年均复合名义增长率为24.5%，其中在2009—2013年五年中，房地产开发投资全年名义增长率分别为18.5%、33.2%、27.9%、16.2%、19.8%。但今年以来，房地产开发投资增长率持续下滑。1-7月份，全国房地产开发投资共完成50381亿元，同比名义增长13.7%，此前任志强先生估计全年会下滑到10%以下。至少从目前的情况来看，今年肯定会是1999年以来15年间房地产开发投资增长率的最低谷。而房地产行业的低迷，则与房地产需求政策特别是按揭贷款政策有关。 限购限贷政策正在被陆续取消。但正如我此前在公众订阅号“藩丝财智厅”里预测的那样，这种松动对交易的恢复有作用，但还很有限。因为房地产毕竟是价值量巨大的商品，在限贷还没有取消的情况下，在有买房欲望的所有家庭中，没有多少能做到轻松支付全款。中国十多年来一直是全世界房地产按揭贷款最严厉的国家，高达30%~70%的首付政策在全世界范围内几乎见不到，更没听说第三套绝对不贷款的情况。对开发贷款的限制也极其严格，这些年很多开发公司被迫使用成本很高的信托、私募资金甚至非法高利贷资金。在全世界都刺激房地产需求、刺激经济增长的背景下，中国的房地产政策成为鲜艳的“奇葩”，从供给、需求两个角度夹击整个行业，其结果不仅仅导致了房地产业的震荡，整个国民经济也被刮划得遍体鳞伤。 房地产业对经济增长有多大贡献？这似乎没有公论。官方（统计部门）当然承认房地产业是中国的第一大产业，但他们的给出的数据肯定是错得离谱的——由于各种可以说、不可以说的原因，农村房屋建设、小产权房建设、城中村房屋自建、军事部门的房地产开发、单位违反法规的自建等大量应该纳入房地产统计口径的建设活动，中国从来没有把它们统计进去，统计数据怎么能反映客观实际？实际上，这个行业可能与国民经济体系中60%以上的行业、70%以上的社会财富、60%以上的地方本级财政收入以及大约50%以上的就业量连在一起。美国至今房地产业仍然是第一大支柱产业，在GDP增长中大约做出了13%~15%的贡献，远高于雄霸世界的金融保险业的贡献率（大约占8%）。以目前中国房地产业的发展阶段和状况看，其真实的贡献率应是惊人的。无论打压政策是否涉及到我前面所说的各种遗漏部分，它们都必然受到影响，由于缺乏统计数据，这种损失根本无法计算。尽管由于现实需求和潜在需求巨大，中国房地产业的抗打压能力极强，但市场与政府两败俱伤已经是血淋淋的事实了！ 房价继续下跌究竟对哪些群体有利？可能带来多大的经济与社会危机？对政治稳定又会有怎样的影响？……………（此处略去568字）。 我在讲课时说：房价上涨是规律，下跌是意外；上涨是常态，下跌只发生在特殊情况下。所谓的特殊情况，其中之一就是实施了严厉而错误的宏观调控政策。买地时没有限购限贷政策，买完地出现了限购限贷政策，需求被锁住、被压制，而政府又逼着开发商快速开发（对土地开发进度有时间规定）。这样，市场规则变了，供求关系因此被极大改变，导致供应在新的市场条件下明显过剩。按照月度观察，今年房价的拐点的确出现了（全年可能涨跌在2个百分点以内，是否会出现年度拐点还有待观察），但这种下跌，完全是行政措施介入市场的结果，它只意味着行政手段仍然很强大、中国仍然不是纯正的市场体制，并不意味着市场规律失效了，更不意味着从长期看中国房地产供应过剩了。 考察中国这十多年来的房地产调控政策及市场运行的状况，可以得出很多斩钉截铁的结论： ——过去的打压政策没有使这个行业更健康、更平稳地发展，而是制造了更多的麻烦、冲突和波动； ——限购限贷政策既违反了法律规定，也违反了经济规律。若不取消，会使得市场秩序进一步紊乱； ——我们早该放开限购限贷政策，但由于面子等原因却一再贻误时机。这使下滑产生了“加速效应”，为后面的救市工作大大增加了难度； ——房地产并没有要挟谁，但房地产舆论要挟了中央政府。调控决策过于迎合舆论，而不是科学地引导舆论，这使得某些对房地产业、对政府的指责变得理所当然，也使得某些矫正工作不敢推进，政府变得畏手畏脚； ——政府不敢救房地产市场以保增长，又被迫大规模进入基础设施建设领域。但这些建设活动由于产业链的原因，拉动效果远不如房地产业，而且举债投入的作法会加重中央和地方政府的负担； ——已经把房地产市场的手脚绑住，没有彻底解除这些绳索，却说不再出政策、不再干预市场，这是错误的、很不合适的做法！ 紧接着出现的一个疑问是：为什么会出现这么糟糕的局面？这要从制度、文化和历史三个维度进行分析，还要研究决策者的思维及形成背景……………………（此处略去856字）。 有人说：不是已经在救市了吗？是，中央政府绝对希望房地产市场尽快恢复大规模交易，使经济增长率在好看的7.5%以上，而不是还要特意去解释的7.5%以下。但中央政府至今也没明确表态，弄得地方政府在救市问题上畏手畏脚、优柔寡断，以至于出政策却不敢下发文件；或出了政策却怕舆论围剿，再收回；或文件流传出来了，被媒体一炒，吓得说是内部讨论稿。更重要的是，目前仅是取消限购，银行仍然未明显放松按揭贷款的条件，又有几个家庭买得起？全世界市场化国家，哪个不是靠信贷支撑房地产交易的呢？ 有人说：中央政府不也有表示吗？比如允许某些上市公司发债，对棚户区改造项目给予支持，只是没直接说拯救房地产市场而已。是，但这种羞羞答答的做法使得市场感受不到政策信号，媒体可以不“急领导内心所急”，继续公开唱衰。而且这种“挤牙膏”似的救市做法使得政策效应软弱无比，迅速被负面舆论吞噬，极大浪费了救市的政策资源和机会。更让人不可思议的是，在市场存量大量增加、难以消化的背景下，还在大推棚户区改造，这不是自己给自己挖坑么？谁家面条没吃完又会煮一锅饺子？ 有人说：取消限贷，继续放任市场发展，会制造出更大泡沫。他们知道什么是房地产泡沫，怎样衡量么？他们知道有多少房地产交易的价格没有纳入到官方的房价统计范围么？他们知道官方对人均可支配收入的统计严重失真么？他们想过无论黑钱、白钱都有购买力么？他们知道房价收入比毫无国际比较价值么？他们知道租金售价比使用的基本条件么？他们知道黑灯率隐含的很多合理因素么？——滥竽充数的“专家”太多，危害巨大！ 有人说，取消限贷，三、四线城市也未必能启动——请相信市场机制，它精妙绝伦，强大无比，最终会完成自我修复过程。一些三、四线城市的确此前土地放量太大，但只要中央政府放出信号，声明未来几年将结合商品房去化情况安排建设用地指标，严格控制土地供应，是可以改变市场预期，把这些城市从悬崖边上安全救回的。当然，想让所有的企业都安全过河也是不可能的，有些开发商注定要死掉，也该死掉，是哪些开发商，我就不公开说了。 有人说：我们不靠房地产业，难道没有房地产业中国就完蛋了吗？说这样话的人，一部分人是别有用心，另一部分人是真无知，还有一部分人是从不说实话的墙头草。房地产业的地位有多么重要？我给出的说法是：它不仅是支柱产业，还是主导产业，更是先导产业。这种独一无二的地位既不是御封的，也不是法律规定的，而是行业本身的特点以及中国经济社会发展的特殊阶段决定的。2008年经济危机爆发、政府惊慌失措时，我做过一场引起广泛争议的演讲——《没有房地产业救不了中国》，实践证明我说对了，正是房地产业把中国从那场大危机中拖了出来；2010年限购限贷政策出台，交易迅速冷却时，我又做过一场争议很大的演讲——《没有房地产业保不住中国》。从这几年房地产业的起伏看GDP增长的情况，毫无疑问，我说的绝对正确！ 尽管空间市场结构在迅速分化，但毫无疑问，中国房地产业的高增长过程没有结束。不过决策层的认识显然没有到这种境界，社会各界对这个问题的认识也很混乱。现在，房地产问题已经被严重政治化、道德化、社会化、娱乐化，导致很多问题无法深入讨论。房地产行业也呈现出被妖魔化、暴力化的倾向。在这样的大背景下，对房地产市场何去何从问题，没有办法形成科学共识，调控也没法形成科学的方案。决策层又怕呛着舆论，影响形象评价，错误决策便一直得不到纠正，甚至政府在调控路上越陷越深，难以自拔！ 决策不能只听舆论呼声，即只听老百姓的意见。老百姓具有啥特点？老百姓只考虑自己、不考虑他人，只考虑目前、不考虑长远，只考虑小家庭、不考虑大社会。治理一个国家不考虑各行各业、不考虑可持续发展、不考虑市场机制行吗？再说，城里人是老百姓，城里人都想要房子，多占耕地就可以多盖房子，但多占耕地很多农民就得下岗，难道农民不是老百姓吗？没买房的盼着房价下跌，买了房的盼着房价上涨。没买房的是老百姓，买了房的就不是老百姓吗？ 决策必须考虑经济规律。房地产市场有很多独特规律。绝大多数人不知道房地产供给弹性与需求弹性有啥差别，绝大多数人想不到房地产没有替代品对需求走势的影响，绝大多数人不知道房地产需求的大致演化趋势，绝大多数人不知道房价的“粘性”是什么含义（我引进的概念啦），绝大多数人也不知道房地产价格下跌与其他普通商品价格下跌有什么区别。但决策者必须知道，不懂则必须学习，设法搞懂——因为决策者不知道，就意味着调控的错误和国家巨大的损失。 调控不能斗气，不要去证明谁输谁赢，谁的力量强大………………（此处略去116个字）。房价下跌能证明什么？证明房地产价格不是总经理说的算而是某个人说的算？那不恰恰证明了西方不承认我们国家市场经济地位是对的了么？ 如果把经济增长比作一条必须遮体的裤子，毫无疑问，这条裤子已经向下滑落，需要赶快伸手扯住。若市场继续恶化，可能引爆一个个地雷——要知道，在三、四线城市，很多开发商由于无法获取开发贷款，又不能上市，是大量使用民间高利贷的。当这些地雷被引爆的时候，危害之大，无法描述！ 必须调整了！再不调整，就可能人为制造出经济和社会灾难——当年香港、日本、海南的房地产市场震荡，虽有客观原因，但更多则是错误决策诱发而致。先从认识上调整吧——我一直认为，中央政府欠市场一句公道的话：房地产业仍然是支柱产业。如果想说两句，则加一句：房地产业也是主导产业。如果想说三句，则再加一句：董教授说得对——房地产业还是先导产业。调整完认识，再调整政策，这是顺理成章的事情。如此这样，想让房地产市场交易恢复，保住7.5%以上的经济增长率，那是很轻松的事情。 治理一个国家，是一项很“残忍”的事业，不要怕得罪谁，只要最终对大众和大局有利就要大刀阔斧，如同反腐败一样！ 困境是伟人产生的土壤，我们在等着英明领袖款款走来！

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