查看详情>> 据悉调整后的济南市住房公积金贷款政策已经开始实施。根据新政策，使用住房公积金贷款购买首套房的，最低首付20%，不再分套型面积是否超过90平方米；购买二套房的，最低首付30%，不再区分此前商贷是否还清，而且利率不再上浮。业内人士认为，目前济南市住房公积金政策基本实现了全面松绑，带来的市场预期不容小觑。 统计发现，今年以来已有过百城市放松公积金贷款政策。业内人士认为，调整公积金政策代表了去年以来的第四轮房地产刺激政策开始继续升级，预计后期，更多的楼市救市政策会继续出台，刺激政策对一、二线城市相对影响较大，而三、四线城市目前来看，整体降温的趋势依然难以改变。 楼市成交整体小幅回升 今年二次降息已过半月，地方政策仍以稳定住房消费为主，受中央到地方多重利好影响，楼市成交企稳回升。 记者25日从济南市房管部门获悉，上周（5月18日至24日），济南新建商品房市场共成交2688套，相较于前一周微涨6.6%。其中，住宅成交2090套，环比上涨19%，回升较为明显。 “楼市网签数据的回升得益于楼市政策的落地。”搜房网分析师郭雪慧对导报记者表示，随着央行降息以及“3·30新政”的落实，济南公积金贷款政策也进行了新的调整，楼市利好预期愈加明显。此外，红五月济南不少楼盘竞相开盘，一些高端楼盘逐渐获得改善性住房需求者的热捧，在拉动成交的同时也让济南房价停止下跌。 最新监测数据也显示，上周重点监测的35个城市成交面积环比上涨5.0%。其中19个城市环比上涨，占监测城市的半数有余；与去年同期相比，上周代表城市成交量整体上涨44.9%，其中28个城市同比上涨。 与以往几次楼市回暖类似，现在成交量表现最好的城市集中在一、二线，其中北、上、广、深再次成为焦点。 中国指数研究院监测数据显示，今年第1至21周重点城市中上海、武汉和重庆累计成交面积居前三。从累计同比来看，成都、天津和南京同比有所下降，其他城市均呈上涨态势。杭州上涨106.44%居首位，深圳同比涨幅至99.41%；同比下降的城市中，成都降幅继续扩大至21.77%，南京则收窄至3.37%。 山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗接受导报记者采访时表示，当前楼市买方市场已经形成，济南等一些地方调整公积金贷款刺激楼市的松绑政策，短期内难以从根本上逆转楼市局面。“今天的房产市场本身存在着一定的发展拖累，有下降的压力，库存的量相对还没有消化得很好，人们购房的预期还没有完全逆转。因此这个政策完全逆转市场还有一定难度。”李铁岗说。 理论利好操作仍有阻力 今年以来，多地政府为促进房地产市场的复苏，纷纷放宽公积金贷款等政策，地方政府积极推出的落地政策也直接提振了辖区内购房者的购买意愿。 25日，记者在济南市天桥区堤口路附近某在售楼盘看到，每名销售人员都有前来看房者咨询各种问题。市民任女士表示，她想换套大点的房子，早就看好了房源，一直在等待公积金新政执行。她告诉导报记者，看中的房子总房款120万元，按此前的公积金政策，由于首套房贷尚未结清，首付60%需要72万元，压力较大。“现在首付30%，我只要付36万元就行。” 据了解，从2014年10月份开始，8个月的时间里，济南公积金政策已经做了6次调整。虽然每次公积金贷款政策调整都带给购房者利好，但都是“形式大于内容”，政策理论上利好但操作起来仍有阻力。 任女士告诉记者，限于额度，她和丈夫最高只能贷50万元公积金，剩余的34万元需要商业贷款。 有业内人士表示，由于公积金贷款市场份额有限，对市场的实际作用将打折扣。济南住房公积金管理中心2014年度统计数据显示，个人住房贷款市场上，有27.5%的购房者使用公积金贷款，也就是说“公贷”的市场占有率不到三成。超过七成的购房者使用商贷，并不能从中受益。 某业内人士表示，不要低估救市政策的力度，市场越差，救市政策的出台会越频繁。“最近各地都在调整公积金贷款额度，主要原因都是为了救市，从目前市场看，公积金贷款政策是地方政府能够动用的最直接的购房工具，而且公积金贷款利率相当于商业贷款利率的6.8折，对于市场有直接的刺激影响。” 调整公积金贷款政策代表了去年来的第四轮房地产刺激政策开始继续升级，预计后期将会继续出台更多的楼市救市政策，“但因为各地市场目前库存压力不同，而从人口流入看，刺激政策对一、二线城市相对影响较大，而三、四线城市目前看，整体降温的趋势依然难以改变。” 住建部政策研究中心主任秦虹表示，目前全国楼市总的供求关系是偏松状态，房地产政策从过去严格控制二套房购买的政策恢复到了正常的范围内，对改善性需求的释放是非常有利的。“释放改善性需求主要有利于消化库存，对于供求关系不太松的地方，难以出现2009年那样的价格全面高涨。” 秦虹表示，新的政策能否引起楼市暴涨主要还取决于市场的供求关系。

查看详情>> 剛剛過去的3月份，六部門密集出招鬆綁樓市引爆了市場，新政引發樓市暴漲的輿論也瞬間沸騰。對此，住建部政策研究中心主任秦虹接受中國經濟網記者採訪時表示，目前全國總的供求關系是偏鬆狀態，釋放改善性需求有利於消化庫存，類似2009年那樣價格全面高漲的局面很難出現。 3月30日下午，央行、住建部、銀監會聯合發文明確二套房房貸首付降至四成，貸款利率也不再強制執行1.1倍及以上的標准。同時，財政部和國家稅務總局對個人住房轉讓營業稅政策進行調整，營業稅免征門檻由5年變為2年。加之國土部和住建部聯合通知合理安排住房和其用地供應規模，樓市政策連續發出利好大招。 秦虹認為本次房地產政策出台談不上是“救市”，只是將過去過嚴的二套房購買的信貸和稅收政策回歸到了常態化的政策，主基調都是支持改善性住房需求。在她看來，在過去房價快速上漲的幾年裡，為了抑制投資投機性需求，對購買第二套住房均採取了從嚴的政策。但目前房地產市場的供應關系出現了新的變化，總體寬鬆部分地區供應過多，投資投機性需求也大為減少，在這種情況下，政府對房地產政策進行了優化調整。“這既有利於支持和滿足居民的居住升級改善，也是支持宏觀經濟發展的必要。政策逐步在從行政干預回歸到正常狀態，市場有條件按正常規律運行”，她說。 “目前看，全國總的供求關系是偏鬆的狀態，釋放改善性需求主要是有利於消化庫存，對於供求關系不太鬆的地方，主要是一線城市，但一線城市還有限購政策，所以難以出現2009年那樣的價格全面高漲。”秦虹對中國經濟網記者表示，新的政策是否能引起樓市暴漲主要還要取絕於市場的供求關系。 秦虹表示，房地產是國民經濟中的一個重要產業，產業鏈長，影響面廣，在任何時候，房地產對穩定國民經濟大局都有重要的作用。

查看详情>> 近期，央行、住建部、银监会等部门密集出台的楼市政策并非“救市”，只是过严的购买二套房的信贷和税收政策的常态化回归，主基调都是支持改善性住房需求。 从目前的国家政策和房地产市场供求关系来看，中国房地产业已经回归常态化，暂不会出现房价全面上涨的情况：一、当前我国经济发展转为“中高速增长，结构优化升级”阶段，房地产行业也告别高速增长期，进入结构性调整周期。借市场的调整期间，政府去掉一些行政色彩较浓郁的政策，逐渐去“行政化”，把楼市交给市场来调整。二、随着“3.30”新政的接连出台(即满2年的普通住房房源转让可以免征营业税，二套房降低首付比例降至40%)，二手房交易应声高涨，二手房市场的兴起必将成为趋势。三、随着楼市进入新常态，房地产企业转型迫在眉睫，人们对房地产的要求不再只是住宅形式，旅游地产、养老地产等多种地产形态开始不断兴起，迫使房地产企业转型。 面对当前房地产行业的发展形势，房地产企业一定要通过产品创新和经营理念的创新来推动房地产市场的发展。 第一，产品创新。首先是住宅设计要创新。随着社会的进步，人们对居住水平的要求不断提高。因此，住宅设计一定要创新，比如，绿色生态、健康住宅、高科技性住宅等等。其次可以建设一些高档物业产品，如：别墅、高档公寓、写字楼等。 第二，经营理念的创新。房地产企业经营者应从原来的拿地、盖楼、卖房的思维向经营转变，经营思维强调的是对资产进行经营，关注持久回报。 第三，多元化发展。在当前高成本、利润增速放缓的情况下，房地产企业应顺应市场变化，主动调整战略培育新增长点，比如，紧抓一二线主流市场和刚需类产品。目前龙头房地产企业已经切入商业地产、文化地产、旅游地产、养老地产等非住宅性产业。例如恒大集团，从地产、体育，到粮油、乳业、矿泉水，加上刚收购的新传媒，已经真正走上了多元化发展之路。 第四，“互联网+”。“互联网+”是一个趋势，“+”的是传统的各行各业。在过去的十几年里，“互联网+”的形式已经存在，加通信、加媒体、加零售业(网购电商)，发展得如火如荼。而随着互联网金融的走红，房地产企业一定要抓住此次机会，快速实现转型创新。 如今，对于房地产行业的发展，国家的行政调控手段正在逐渐淡化甚至退出，市场调控逐渐上位，为房地产企业打开了创新之门。随着房地产行业的不断发展，创新必将成为企业发展的核心竞争力，没有创新就没有发展。

查看详情>> 房地产市场既然是市场，涨跌起伏变化都是不可避免的，这是市场正常的规律。现在有些观点认为，上涨就是错误，下跌就是崩盘，这样的看法值得商榷 当前，一些城市出现交易量下降，价格止增或者下降趋势。此前国家统计局公布的数据也显示，今年前4个月，商品房销售面积同比下降6.9%，商品房销售额同比下降7.8%。 如何看待当前房地产量价趋冷态势？住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，商品房销售面积和销售额两个指标的确都出现了负增长，但从绝对值来看，今年前4个月全国商品房销售面积的总量仅仅低于去年同期，而高于去年之前任何一年的同期。 “房地产市场已经到了高基数低增长的阶段。”秦虹认为，今年房地产市场价格“只会窄幅波动，而不是断崖式暴跌”。 楼市整体趋冷但刚需仍旺 据媒体报道，北京市出现了“零首付”楼盘。据了解，推出这一促销活动的珠江四季悦城位于北京东五环外，开发商对10套房源给予“零首付”优惠，需先交15%定金，首付款由开发商垫支，而购房者需在半年内将垫支的首付款还清。 尽管“零首付”噱头大于实质，还是在一定程度上反映出楼市的变化。中原地产首席分析师张大伟评论称，在市场不景气的当下，开发商为了吸引更多的购房者，采用了吸引眼球的促销模式，根源是市场趋冷。张大伟说，去年一线城市土地成交额创历史新高，这种情况下企业负债明显提高，利润率出现下滑，在市场不景气的背景下，房企扩大成交的需求提升。从一些企业日前公布的前4个月销售业绩看，有众多房企销售额环比下降。《经济日报》记者查阅龙湖地产官方网站获悉，4月份，龙湖地产销售金额34.8亿元，而3月份的数据是40.6亿元。龙湖地产表示，“去存货”是集团今年的运营关键词。 尽管包括一线城市在内的整个房地产市场都显现趋冷态势，实际上，购房者对自住型住房的需求仍很旺盛。 5月21日开始开放查询审核结果的北京金隅汇星苑、汇景苑自住商品房项目公告显示，两个项目分别有22.7万和21万户购房家庭提交了申请，最终17.2万户和15.9万户家庭确认申购。而这两个项目仅分别有1800套和3400套自住商品房供给，中签率仅有95:1和46：1。 记者还致电刚结束网上申请不久的富力惠兰美居自住商品房售楼处，尽管不如金隅集团开发的两个自住商品房项目的地理位置优越，但也有5万余户家庭申购，这里提供自住商品房房源约1400套，中签率约为35:1。 “今年楼市不变的一点是自住性需求仍然很强。”秦虹表示。 价格适当回调利于市场发展 一、二线城市与三、四线城市的分化，已经是当前楼市最显著的特征之一。一、二线城市的房价相对稳定，三、四线城市已经出现了明显的供大于求。 “经过十几年的快速发展，当前住房市场的主要矛盾已经从数量上的绝对短缺，转变为结构不平衡。”秦虹说，“在新形势下，再采取‘一刀切’的调控政策已不现实，及时进行优化调整是十分必要的。”秦虹表示，地方政府在进行调控时应依据不同城市的供求关系把握住房用地的供应节奏。在人口增长快的特大城市，增加住房建设用地的供给；在人口增长缓慢的地方，调整开发节奏，减少供给。住房市场应该以“人的需求”为核心而不是以“城市的建筑”为核心。 对于当前房地产市场出现的趋冷趋势，秦虹认为，“房地产市场既然是市场，涨跌起伏变化都是不可避免的，这是市场正常的规律。现在有些观点认为，上涨就是错误，下跌就是‘崩盘’或‘危机’，这样的分析值得商榷。” 秦虹同时认为，房地产市场适当价格的回调，有利于行业的持续发展。政府调控多年的目的，是希望房价止住快速上涨的步伐，让更多的消费者、购房者实现购房的愿望。现在房价涨幅明显回落，价格相对平稳，有利于实现住房市场发展的目标，对房地产市场持续稳定发展是有积极意义的。 房地产市场面临新变化 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房地产市场调整的趋势已经比较明朗，这种调整过程中出现了一定程度的供大于求，必然带来一定程度的波动。这种波动应该是常态，它能促进市场重新整合，提升市场品质。 对于未来房地产市场发生新的变化，秦虹认为，将体现在三个方面。首先，行业高速增长的时代已经过去了，但不能将行业的增速调整看作市场的终结。其次，我国现在的房地产市场是以新房交易为主，新房交易大幅增长时期即将过去，将逐渐向以存量房交易为主过渡。二手房屋将可以满足90%的住房需求。此外，以住房开发为主的投资阶段将会过去，非住宅市场未来也将面临新的发展阶段。 在采访中，多位专家一致认为，房地产市场在经济社会发展过程中扮演了十分重要的角色，并且解决了一大批人的住房需求，因而促进房地产市场的持续健康发展非常关键。根据我国房地产市场将进入“高基数低增长”阶段的判断，面对市场的变化，房地产行业的创新至关重要。 创新的主体是企业。秦虹认为，“过去，在中国房地产爆发式增长的过程中，我们忽略了创新或者是品质以及差异化的发展，大家干一样的事，做一样的活，赚一样的钱。对于今后的房地产企业而言，只有坚持多元化和创新，才能有更大的发展空间。未来属于多元化和有创新性模式的开发企业。”

查看详情>> 新政、降准降息、开发投资下滑、土地出让萎缩……2015年的中国楼市透露着复杂的信息，如何看待这个市场，如何把握政策趋势？昨日，由安徽省房地产研究会主办的“新常态下的房地产市场分析”论坛在合肥稻香楼宾馆举行。住建部政策研究中心、中国物业管理协会、中国房地产研究会的专家们对今年以及今后楼市趋势和走向进行了深入的探讨。 “不理想”是因为以前卖得太火 住建部政策研究中心的主任秦虹，已不是第一次在合肥论道楼市。在经济界，目前讨论热烈的是一季度中国经济数据。这其中，房地产数据被各种场合引用来说明支柱产业对宏观经济形势的影响。提及2013年中国楼市卖出13亿㎡的房子，房地产行业人士都回味良多。而去年，中国楼市卖出的房子虽然少了1亿㎡，但也是多年来仅次于2013年的成绩。“这说明中国楼市的需求还是大量存在的”，秦虹说，只不过2013年房地产销售超出了常态。因此，去年整体算是在回归正常市场的过程。而今年一季度全国楼市房企投资增长8.5%，比去年底下降2个百分点，房企买地面积下降32.4%……看上去楼市成绩单“不理想”。 在此环境下，如何看待楼市，在任何时候这类话题都会引发各种观点。昨日，秦虹在论坛上认为，看楼市的根本是供求关系，主要是商品房销售面积和在建面积。2010年以前，中国楼市供求关系整体偏紧，部分地区过紧（例如一线城市），销售面积占在建面积的25%以上。而随着市场的发展，政策、货币等环境的改变，现在最新的数据，这个比例只有5%左右。这也是为何很多房企感到房子越来越难卖的一大原因。 房产开发期待更专业 在房地产行业有个规律，一旦房企一段时间大量减少拿地，相应的销售期房价就会增长。今年是否会出现这样的趋势？秦虹介绍，房价上升对应的是企业拿地减少，房子供应量减少。而近几年，中国建筑业容积率提升较快，去年平均住宅建设容积率已达2.64。也就是说，城市中的高层越来越多，实际上从数据图表看，整体楼市供应量并没有减少多少。因此，她预测，今年楼市供求关系还不可能调整到位，价格整体反弹的空间不大，各城市主要是以消化库存为主。同时，她预测未来3-5年，全国一二线城市和县级城市住宅销售会保持常态，但地级城市的销售压力会较大，主要因为年轻人出外打工回乡置业需求有限，而本地居民住房需求动力也不强，提醒开发企业结合实际情况分析。 在谈及政策影响时，秦虹认为，占中国一年投资25%左右的房地产业，未来将面临宽松政策环境（包括货币、金融、本行业）。这就对行业发展提出更高的要求，可以适当提高准入门槛，逐步改变以往只要有钱就能开发房子赚钱的理念，让真正专业、有实力和品牌的企业提供更高品质的房子和更好的服务，这应该是中国房地产业在新常态下最重要的转型。