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• “白银时代”房企成本全程精细化管控体系实战解析 暨背后价值提升十大攻略

  2015-09-25...
  查看详情>> 前言：白银微利时代对房企影响研讨—行业蜕变 1、2015年行业动态总结分析 行业整体走势分析 标杆房企主要经营总结 从成本角度分析白银时代带给我们的启示  2、高周转、快速度、低成本的出路 高周转、快速度与低成本之间的关联 如何构建低成本控制体系 管理者应从哪些方面掌握成本控制成效 七嘴八舌：【天变了】互联网颠覆房地产？ 【毁三观】产品+营销+成本三观 【战略论】生死攸关的三个问题 【新常态】房地产成本管理环境 第一部分：开发商的三种境界和三个层次 （头脑风暴篇） 核心思想一、做好项目成本管理的四大关键词 关键词一、格局关键词二、创想关键词三、颠覆  关键词四、落地 思考：前端决定后端---项目成本管理的趋势--先策后控 讨论：关于成本管理经历的三个阶段、四种能力、五个逻辑 核心思想二、成本管理的落地的六大实施攻略     攻略一、目标管理团队建设---成本管理的核心     攻略二、目标成本前期策划---成本管理的基础     攻略三、确定项目建造标准---成本管理重要手段     攻略四、预警和强控---成本控制的创新手段     攻略五、合约规划---连接成本与合同的枢纽     攻略六、月度动态成本反馈---成本管理的监控纠偏手段 思考：如何通过专业精细化的成本控制管理实现地块利润最大化？ 核心思想三、成本管理的十大关键问题 1） 开发周期——时间成本 2） 成本策划与规划 3） 管理成本与隐形（成本）消耗 4） 不可忽视的财务成本 5） 设计管理工作对成本控制的重要意义和价值 …… 注意：我们没必要成为万科、龙湖的影子，但却急需成为自已的NO.1----我能 秘籍：成本控制八大价值提升策略 1、“杠杆”原理 2、“等级匹配”原理 3、“效益”原理 4、“不平衡”原理…… 思考：如何实现项目利润最大化的成本价值挖掘？ 案例分享：1、不平衡使用容积率项目—龙湖弗莱明戈 2、用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量的案例 秘籍：成本价值挖掘的四大原则 案例分析：万科兰乔圣菲、深圳波托菲诺、星河湾… 注意：要敢于拉大产品价格差距，最不好的产品可以由成本溢价补缺。 核心思想四、以目标为导向的成本管理体系的建立 1、目标成本确定 2、目标成本分解 3、目标成本动态管理 4、目标成本考核办法 5、目标成本后评估 6、成本管控基础保障 思考点：成长型企业与标杆企业的成本管理特点对比分析 案例总结：龙湖、万科成本管理工具、考核模板、数据库模板 第二部分  标杆地产成本管理经典项目价值表现赏析（伐骨洗髓篇） 我们要学习最优秀的： 1、万科地产  2、龙湖地产  3、绿城地产  4、星河湾地产 思考：1、为什么要学习万科成本控制技巧？ 2、解读龙湖景观成本控制背后的故事？ 应用分享：1、龙湖控景观成本3个必杀技.doc 2、如何降低成本又不影响景观品质,“砍”成本技巧？ 3、详解景观成本控制核心15大关注点 一、内部视角看龙湖—-“我能”之造梦工厂 1、相对较低的成本    2、成本集中引爆的震撼效果…… 二、客户视角看龙湖—极致浪漫生活秀（极致成本价值杠杆作用） 1、儿时梦想实现    2、配置好、品质高、有面子…… 三、学习龙湖成本控制的四个层次 1、道、法、术、器 a、天下没有难做的成本，找对方法和路径  b、走出去、请进来   c、站在巨人肩膀看世界 ★深度分享：破解房地产成本管理不为人知的利器---22大绝招 绝招一、建立全员成本管理文化  绝招二  构建成本管理框架  绝招三  规范成本科目分类 绝招四  建立成本管理流程 绝招五  客户产品导向需求 绝招六  控制设计八大环节 绝招七  加强施工图纸深度审核 绝招八  规范变更签证流程本……   第三部分 房地产十大阶段成本管理实战方法  (登堂入室篇) 第一节  立项阶段成本控制18要点 立项环节的成本控制由于国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。 1、新征土地期间 2、买断项目期间 3、合作开发期间 第二节  规划阶段成本控制30要点 规划设计环节几乎决定了项目成本的85%，具有“一锤定音”的地位和作用，在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。 1、规划方案设计2、规划方案报批3、扩初设计4、施工图设计5、销售包装设计6、装修设计阶段7、配套功能设计8、设计变更9、材料设备选型 案例解析：“规划成本敏感点”、、“某项目容积率”、“总图定位”、“产品建议书”、“风水案例” “偷面积与新面积计算规则”、“风格、材料与成本案例”、等。其中： 1、方案阶段易出错点提醒         2、扩初阶段易出错点提醒 3、施工图阶段易出错点提醒     4、地下室与地下车库设计易出错点提醒 案例与解析：“报规报建关键技术”“万科成控9项要点”“含钢量控制步骤”“立面造价控制标准” “规划设计成控技术” “景观设计标准化”等。 控制标准：单体、车库与地下室、竖向设计、容积率、配套、人防、消防、层高、柱网、覆土、顶板、底板、结构形式、防水、通风、层数、出口与景观、分期、管线综合、照明等。 思考点：1、关于用足容积率与建筑密度； 案例：龙湖唐宁ONE 2、关于用足规划法规的边界；  案例：龙湖•天街 、弗莱明戈 3、设计阶段成本优化和价值再造方法；案例：万科地下车库、悠山郡二期车库 管理分享：龙湖地产对设计人员10条素质要求 1、加强设计管理部门的市场意识和策划能力 2、严格执行成果标准；提高决策效率 3、减少人为增加的工作复杂度 4、优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置 5、选择优秀的设计服务商…… 第三节、招投标阶段成本控制11要点 招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。 1、投标单位选择     2、招投标文件      3、评标和定标 思考点：1、中国式合同潜规则 ；2、签署总包合同必须注意的事项 3、合同管理三大关键点：要命的开工令，合同中的定时炸弹、合同计价原则 4、如何判断合同是采用固定总价包干还是固定单价合同？ 案例：工期管理、违约管理、合同管理案例、详解龙湖的6个成本模板 成果分享：标杆房地产企业商务标评标方法及其经济标评审报告 其中：发标、 答疑、开标、定标环节关键控制点；供应商管理、招标方案、标段划分案例等。第四节、施工阶段成本控制30要点 施工环节的成本控制应注意，一是因各种变更带来的费用，二是材料、工程款的支付。由于市场变化原因，施工阶段不可避免要对施工计划和内容进行改动，这一阶段要注意各部门的及时沟通和良好合作。 1、设计变更   2、现场签证     3、审图    4、总分包配合费 5、材料供应   6、工程款支付   7、工程档案管理 分享：1、标杆房企《设计变更及现场签证管理办法》、《签证变更流程及》、《签证变更单》 2、签证变更处理三大原则 签证变更案例：事后补单案例、绿化变更案例、土石方案例、无效成本案例 3、成果分享：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《无效成本管理工作指引》《成本管理月报》、《工程付款审批表》 应用分享：1、日常成本管理一些经典具体做法及标准化表单 2、某项目19＃-23＃楼及地下车库工程招标答疑.doc 3、施工图审查控制要点.doc      4、某项目工程图纸会审记录.doc 第五节、采购阶段成本控制10要点 材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。 1、材料进场阶段  2、材料性能价格比  3、材料款支付  5、材料验收与保管 6、什么是合约规划？其核心作用如何？ 7、合约规划的编制、执行与过程管控如何设置合同主要条款，防范采购风险 注意：采购管理核心价值---厘清采购管理的误区、真正认识采购 分享：标杆房企《工程采购管理办法》、《采购信息管理规定》、《供应商管理及》、《供应商资质审查操作指引》一些标准化合同范本（总包及分包） 第六节、供应商管理成本控制要点 1、供应商管理基本原则 供应商拓展捷径：相忘于江湖、郁闷的推荐人 2、供应商考察三大关键步骤：三年业绩表使用技巧 供应商考察：--项目管理至关重要的第一步：看什么？怎么看？ 对挂靠的态度与政策；识别挂靠的核心技巧；履约评估核心与误区 3、供应商管理：对企业利润的认识 商务谈判三大原则    博弈：田忌赛马 标杆房企供应商管理案例：--李鬼案例--营销整合案例--黑名单案例 分享：标杆房企《供应商资质审查操作指引》 第七节、销售阶段成本控制10要点 销售环节的成本一般是按比例控制，制订费用目标总额控制。销售涉及的部门比较多，销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生影响。 1、营销方案2、营销现场3、媒体广告选择4、样板房装修5、销售回款6、客户交房 案例分享：营销管理案例、无效营销案例  第八节、预决算阶段成本控制20要点 工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方和甲方自身，日常应严格执行月结制度，防止不规范或不负责的实际操作。 1、乙方预算2、钢筋含量核实3、价差的调整4、洽商、变更的费用控制5、违约与索赔 分享：标杆房企《工程报送结算资料作业指引》《工程计价管理办法》《工程预结算管理办法》、《工程结算审批表》、《竣工结算造价协议清单》 案例：结算不及时案例、屋面防水案例、竣工验收案例、园建基础案例、涂料结算案例 第九节、期间费用成本控制15要点 期间费用主要有财务、人工、行政费用组成。由于期间费用的灵活性很高，更财务部要加强对期间费用的计划控制。 1、财务费用    2、人工费用    3、行政管理费用 分享：行政管理费用预算编制案例 第十节、物业管理成本控制8要点 地产公司在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。 1、委托物业管理  2、资产委托经营   3、物业亏损或补贴 应用分享：1、保修合同、担保、原则及管理(附件)  2、地产委托物业施工的管理办法.doc
• 房地产工程管理全程精细化与质量通病防治

  2015-09-25...
  查看详情>> 第一讲： 项目工程现场      (初窥门径篇) 第二讲： 项目工程准备阶段  (登堂入室篇) 第三讲： 项目工程实施阶段  (破釜沉舟篇) 第四讲： 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇) 前言：简析房地产公司行业形势 1、白银时代房地产公司该如何“洗脑”？ 2、万科的思考：新常态下万科的坚持是什么？ 七嘴八舌：【天变了】互联网颠覆房地产？ 【融三观】工程+设计+成本三观 【拼基础】房地产工程管理环境 【关键之路】品质优先+价值为王 房企转型蜕变之路：品质精工、管理精益、专业融合 、执道发展 1、房地产企业的发展要经历五大管理阶段 1）、专业融合-- “薪火传承”的重要性 1、管理的前瞻化---标准化战略和标准化体系 A、产品标准化B、流程标准化C、合约标准化D、操作规范标准化 2）、执道发展 第一战略层面，第二策略层面， 第三运营层面。 第一讲： 房地产项目工程现场 房地产项目工程管理核心要素--关键词：“四控、三管、一协调” 第一部分：什么是房地产项目现场管理？ 1、房地产企业工程管理普遍面临的问题 1）越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力； 2）如何肢解分包、分包的范围、 权责多少才是最合适？ 3）供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质； 4）工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，劳务缺失， 5）低价中标的误区，延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾 低价中标的游戏：饿死同行、累死自己、坑死业主 2、现场管理的秘诀 3、现场管理面对困难与挑战 思考：1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？ 2、如何发挥施工现场管理人员的积极作用？ 小结：房地产现场管理的最高境界---无为而治 第二部分、甲方外包工程管理现状分析 1、开发商外包管理的常见问题及其根源 2、甲方与工程承包商在项目中管理的差异 4、甲方计划与外包商执行的偏差和信息不对等 5、关于工程界面管理的确定 6、支付工程款与外包管理执行力关系 7、甲方变更、签证与外包管理关系处理 8、甲方风险管理与外包商风险承担的界定执行 9、监理公司的选择与管理 10、监控、激励外包商的原则与方法 11、总包商在项目中的责权利 思考：1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法 2、总包与分包单位的矛盾点、多发阶段及控制办法 3、甲方、监理、总包三方关注点差异及江湖恩怨。 分享：万科集团总包单位与甲方指定分包单位的工程界面划分 话题1：房地产开发公司是否适合总承包？ 话题2：房地产公司要建立怎样的项目管理模式 话题3：关于“多项目开发综合症” 分享：施工单位的“紧箍咒”---标准化合同范本及目录 合同范本：《万科建设工程施工总包合同》《建设工程施工监理合同》《专业工程项目交付验收实施细则》 结论：1、没有质量的扩大规模是一条不归路。 2、选择优秀的合作伙伴是保证质量的前提。 房地产开发的运作是一个开放的系统，开发商在其中处于核心地位，联系着产业链的上下游，并直接面对最终客户，其“资源整合者”的角色无可替代。 第二讲： 项目工程准备阶段 第一节、开工前准备阶段管理---必须掌握的28大实施攻略 2、前置：工程管理的策划思想—先策后控 3、全程：工程管控与项目全生命周期紧密结合 3、落地：项目管理策划书 分享：1、万科集团标杆工程管理策划指导体系 2、《万科城市花园项目管理策划书》 3、二次优化设计重要性案例分析 4、项目面积一览表规划面积指标的确定 5、万科、中海施工图审查要点 案例分享：营销示范区--总平面布置策划的前提 第三讲： 项目工程实施阶段 四大控制核心问题：进度、质量、成本与安全 第一节、工程管理四大核心之一--进度计划管理 工程计划管理体系是房地产工程管理最重要的部分之一。通过一系列的预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到心中有数，同时也将各部门工作衔接起来，做到步调一致。 重点关注：项目里程碑节点及基准工期 1、项目总体计划编制  2、项目进度目标分解 3、工程管理进度控制 一级计划：公司2—3年的战略经营计划 二级计划：项目开发重要节点操作计划 三级计划：项目具体实施作业计划 讨论：1、关于3级进度计划的重要性 2、计划不力的主要原因分析 秘籍：进度计划控制三大法宝 进度管控的秘诀---方法（协同）、方法（要点）、再方法（交叉点） 第二节、工程管理四大核心之二---质量管理 质量是客户满意度中的保健因子，是企业的生命； 房地产的竞争最终将是产品技术与质量的竞争，以及在才基础上的开发效率竞争，而非营销概念的竞争。 分享：工程施工过程管理技能最有效的16大环节 1、施工组织设计审查 2、承包商进场知会与交底 3、材料设备选型定版、部品封存 4、甲、乙供材料进场验收 5、施工质量样板引路 6、工程质量巡检制度 7、工序检查 8、要让问题可视化 9、监理管理 10、成品保护---极易忽略的要点（解决50%交付问题的有效方法） 11、实测实量 12、例会制度 13、工地开放日与景观示范区展示 14、室外管线综合设计 15、竣工验收备案 16、专业学习—-薪火传承 分享： 1、工程样板先行执行效果展示案例 2、现场巡检之工程现场召开观摩会及工程巡检问题记录 3、精细化地产---精工品质、不负匠心不负卿ppt 4、各分部工程质量过程控制要点；观感部位质量验收要点 5、一些质量通病案例解析 a混凝土通病防治案例b渗漏点的关注与防治案例c防水施工要点把控案例 6、主体施工通病案例解析 7、立面及屋面工程管理通病预防措施 8、《中海地产工程质量管理手册》 思考1、国标规范的“问题”---以终为始 规范只是事后验收，从不告诉你如何预防，更缺少实用节点，质量通病防不胜防。 思考2、设计图纸错漏碰太多，“边设计边施工”成常态，质量和进度如何确保？ 思考3：如何做好强弱电、给排水、天然气、智能化及室外管网的设计与施工管控？ （1）综合、综合、再综合----解决“错漏碰”的根本性办法 （2）排版、排版、再排版----确保“精品工程“的捷径与办法 第三节、工程管理四大核心之三---成本管理 工程施工期间成本控制是公司经营最关心的，成本管理体系主要是通过项目定位、成本测算、限额设计、招标控制、合约管理、设计变更、现场签证等一系列环节进行控制，开源节流并用好资金是项目总经理的重要职责。 1、建立以目标为导向的成本管理体系 2、建立项目全员、全过程成本控制管理体系 关注点：建立成本两轮审批机制、年初编制、年中回顾、年末调整3大版本 分享：1、万科项目实施阶段成本管理的三大纪律八项注意 2、工程管理成本控制秘籍----“三个固化”：“月结制标准化实施表单” 3、中海工程成本控制管理15个关键细节 第四节、工程管理四大核心之四---安全管理 1、安全管理的在工程现场重要性 2、安全文明施工考核办法 案例：河北张家口市某小区在建的18层楼，因施工导致起火 分享：万科现场安全文明施工技术标准doc 第四讲： 项目工程交付、维修及项目后评估阶段 目前建筑市场情况，产品质量缺陷在所难免，客户维权意识加强也带来了巨大的维修压力，良好的投诉与维修处理作为工程管理工作的延伸，既可以提高客户满意度和对公司品牌的认知度，又能对工程管理的策划和过程管理提供有效的反馈信息。 第一：交付前分户验收督查督导---“一房三验” 1、 验收前的准备工作 2、 专项验收及竣工验收  3、 公司内部验收(附件) 4、 保修合同及保修担保(附件)5、 物业接管验收的准备工作(附件) 实例分享：1、交房时重点注意的30个重要问题  2、万科交接验房标准化流程 第二：工程竣工交付后管理 1、物业接管验收准备会                  2、物业接管验收 3、保修工作的组织、原则及管理          4、整改及收尾工作 第三、客户入住及客户服务管理 1、 入住前准备工作(附件)       2、 物业移交与入伙程序(附件) 3 、客户服务及投诉处理(附件)4、客户入住也是一种经营活动 第四、关注客户体验 1、交付阶段的快速反应直接影响客户认知；2、交付阶段是项目管理的最后一道防线 案例：1、XX项目交房业主大规模维权事件分析 第五、项目后评估实施要点（前事不忘、后事之师） 1 、项目整体施工组织管理总结 2 、技术、进度、质量、成本及安全文明施工总结 3 、合同执行情况及工程交付总结 分享：学习万科做好项目后评估.doc 思考1：如何建立产品缺陷反馈手册？   2、对比分析万科缺陷反馈优秀案例 第五讲：标杆地产工程质量经典项目赏析（选讲 ） 我们要学习最优秀的： 1、龙湖地产 2、万科地产  3、星河湾  4、绿城百合 核心思想：【三借】借势+借智+借力 价值点：打造高品质情景示范区重要性及五大原则 景观重要性：掏不掏钱看户型、买不买房看景观 景观工程核心要点管理 案例：学习龙湖地产做秀景观设计及施工管理.doc成为自己的NO.1 小结：先有正确的人、才有正确的事 第一、关于正确的人 1、选择正确的人（对内：团队） 话题1：项目团队稳定与协作的重要性 话题2、地产行业到底需要什么样的管理人员？ 2、选择正确的人（对外：合作资源） a\房地产内外部管理：内部管理靠流程；外部管理靠合同 b\如何建立良好的政府关系？　c\项目总经理如何创造良好的外部条件 d\打造凝聚力强的优秀项目管理团队事半功倍 分享：这些年万科是如何培养优秀人的？ 价值观：结果导向---没有功劳就没有苦劳？ 小结：没有完美的个人，只有完美的团队；小成功靠个人，大成功靠团队。 第二、关于正确的事 什么是正确的事？ 1、满足客户要求  2、符合公司利益   3、具备项目条件 分享：建立“事前预防、事中管理、事后检验”的工程技术管理方法。 4、房地产工程管理协同之道--大工程管理 最后：我的几个建议
• 甲方与总（分）包尖锐问题处理及 工程四大核心问题实例解决 --暨以大视角全案例解读工程管理难题

  2015-09-25...
  查看详情>> 第一讲： 房地产公司治理与行业蜕变 (头脑风暴篇) 第二讲： 项目工程现场      (初窥门径篇) 第三讲： 项目工程准备阶段  (登堂入室篇) 第四讲： 项目工程实施阶段  (破釜沉舟篇) 第五讲： 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇) 其中：第一讲、 房地产公司治理与行业蜕变 思考：白银时代房地产公司该如何“洗脑？” 第一部分：简析中国房地产形势 1）、 2015年房地产行业预测 2）、市场关键词---风险与机遇并存 3）、行业关键词—大企业、多元化、联合、互联网+  万科的思考：新常态下万科的坚持是什么？ 七嘴八舌：【天变了】互联网颠覆房地产？ 【毁三观】设计+营销+工程三观 【战略论】房地产工程管理环境 结论：新常态下中小房业转型的关键之路：专业融合+执道发展 第二部分：专业融合 执道发展 一）、专业融合-- “薪火传承”的重要性 1、管理的前瞻化---标准化战略和标准化体系 A、产品标准化B、流程标准化C、合约标准化D、操作规范标准化E、工作成果标准化 2、管理的业务化--- “道、法、术、器” 二）、执道发展 第一战略层面，包括企业使命、愿景、目标、战略地位及商业盈利模式。 第二策略层面，包括产品与业务选择、业务与职能、管理模式。 第三运营层面，包括组织结构、设计研发、营销、客服、人力资源、流程控制等。 核心思想：做好项目工程管理的四大关键词 关键词一、格局  关键词二、创想 关键词三、颠覆   关键词四、落地 第二讲： 项目工程现场  (初窥门径篇)       1、房地产行业的7大挑战与 7大运营管理风险 案例：“12•19”模板支架坍塌事故分析 2、房地产项目工程管理核心要素 关键词：“四控、三管、一协调” 第一部分：什么是房地产项目现场管理？ 1、房地产企业工程管理普遍面临的问题 1）越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力； 2）如何肢解分包、分包的范围、 权责多少才是最合适？ 3）供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质； 4）工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，劳务缺失，如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？ 6）低价中标的误区，延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾 话题：那些是开发商管理原因造成的常见问题？ 2、 工程管理基本内容 ： 设计、质量、进度、成本、安全文明、销售、客户投诉、合作伙伴、公共资源等 3、现场管理的三个基本维度：            4、现场管理定义与本质 5、开发商现场管理目标、对象与责任      6、现场管理的秘诀 7、现场管理面对困难与挑战 思考：1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？ 2、房地产现场管理的最高境界---无为而治 3、如何发挥施工现场管理人员的作用？ 第二部分、甲方外包工程管理现状分析（总、分包单位问题解决） 1、开发商外包管理的常见问题及其根源 1）、合作模式分析  2）、合同承包模式管理分析   3）、现场管理模式分析 2、甲方与工程承包商在项目中管理的差异 4、甲方计划与外包商执行的偏差和信息不对等 5、关于工程界面管理的确定 6、支付工程款与外包管理执行力关系 7、甲方变更、签证与外包管理关系处理 8、甲方风险管理与外包商风险承担的界定执行 9、监理公司的选择与管理 10、监控、激励外包商的原则与方法 11、总包商在项目中的责权利 12、总包商在工程前、工程中和交付阶段主要工作 思考：1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法 2、优秀的总包、分包单位选择，参考标准有那些？ 风险案例：“莲花河畔”倒楼事故 话题1：房地产公司为什么不适合总承包？ 话题2：关于总承包管理缺失引发的工程缺陷与纠纷 话题3：房地产公司要建立怎样的项目管理模式 话题4：关于“多项目开发综合症” (1)攘外必先安内  (2)沟通、配合、协同 探索：开发商的三种境界和三个层次 结论：1、没有质量的扩大规模是一条不归路。       2、选择优秀的合作伙伴是保证质量的前提。 第四部分、标杆房地产经典项目赏析 我们要学习最优秀的： 1、龙湖地产 2、万科地产  3、星河湾  4、绿城百合 核心思想：【三借】借势+借智+借力 小结：没有完美的个人，只有完美的团队；小成功靠个人，大成功靠团队。 第三讲： 项目工程准备阶段  (登堂入室篇) 先有正确的人；才有正确的事 第一部分、选择正确的人（对内：团队） A\项目“九大管理领域”管什么？  B\六管一控五环节 话题1、地产行业到底需要什么样的管理人员？ 话题2：项目团队稳定与协作的重要性  2、选择正确的人（对外：合作资源） a\房地产内部及外部管理： 内部管理靠流程；外部管理靠合同 b\如何建立良好的政府关系？ 分享：标杆企业制度、流程参考文件 C、合约管理 实例分享：1、一些标准化合同范本（总包及分包） 分享：优秀管理者必备的能力和品质 第二部分、选择正确的事 什么是正确的事？ 1、满足客户要求  2、符合公司利益   3、具备项目条件 小结：优秀质量管理核心10大绝招 怎么 “决定正确的事” ？请改变你的非理性想法 确定正确的事 ----谋定而后动---《项目策划书》 落地：如何制定项目工程管理策划书？ 七嘴八舌： 1、优秀地产工程师的金牌标准与技能PPT 2、优秀地产工程师质量重点把关40个部位PPT？ 3、房地产公司老板应该如何育人、用人？ 分享：1、万科集团项目经理部管理标准与管理制度 2、“白银时代”什么样的人才是房地产企业真正需要的呢？  第四讲： 项目工程实施阶段  (破釜沉舟篇) 第一部分、开工前准备阶段管理 ★核心秘籍：该阶段工程管理必须掌握的26大实施攻略 1、项目生产组织的确定         2、项目总控进度计划的确定  3、项目招投标计划管理     4、项目成本管理要求 5、设计配合要求的确定     6、监理管理要求的确定 7、总包管理要求的确定     8、重大施工方案的提出及要求 9、变更洽商的管理        10、项目会议制度要求 11、工程档案及文件管理要求 12、项目合同管理要求 13、对图纸预审与会审          14、制定合理工期 15、总平面管理策划              …… 分享：1、总包单位管理的“紧箍咒”---施工组织设计方案审核 2、项目面积一览表规划面积指标的确定       3、二次优化设计重要性案例分析 4、你需要了解的十大设计评审思考点 5、案例：营销示范区--总平面布置策划的前提 第二部分、施工过程精细化管控“3步法” 关键词：正确的方法+持续的执行力  第一步：对供方的管理输出控制 1、工程管理进度控制    2、项目进度目标分析    3、项目总体计划编制 一级计划：公司2—3年的战略经营计划 二级计划：项目开发里程碑节点计划 三级计划：各专业部门项目具体实施作业计划 讨论：1、关于3级进度计划的重要性    2、计划不力的主要原因分析 3、计划编制及执行常见问题  案例分享：如何保证工程关键节点计划？ 第三部分、现场过程管理最有效的16大环节 ★核心秘籍： 1、过程控制---材料设备选用管理       2、过程控制---材料封存 3、过程控制---材料进场验收           4、过程控制---施工质量样板引路 分享： 1、工程样板先行执行效果       2、样板先行---高品质清水样板间实体展示 5、过程控制---工程质量巡检制度 分享：现场巡检之工程现场召开观摩会    案例：工程巡检问题记录分享 6、过程控制---要让问题可视化         7、过程控制---例会制度 8、过程控制---成品保护               9、过程控制---工序检查 分享1:各分部工程质量过程控制要点；观感部位质量验收要点 分享2：工程施工现场质量常见病、多发病的预防与管控； 10、过程控制---实测实量            11、过程控制---安全管理 12、过程控制---文明施工       案例分享：优秀项目施工现场安全文明管理 13、过程控制---工地开放日         14、过程控制---情景示范区  工地开放日\情景示范区建设要点     打造高品质情景示范区五大原则： 分析：掏不掏钱看户型、买不买房看景观 思想一、如何做好房地产景观设计及施工管理.doc？ 思想二、如何实现项目最大化景观价值挖掘？ ★秘籍：房地产景观十大价值提升策略—-选讲 1）、“杠杆”原理----找到楼盘的景观支点，可以将整个楼盘翘起 2）、“核驱动”原理----找到左右自己和其它事物发展的核心 3）、“等级匹配”原理----外部竞争要等级不匹配、内部效益最大化 要等级匹配 4）、“效率”原理----怎样以同等的价值完成更多的功能 5）、“效益”原理---- 怎样以同等的价值赚取更多的利润…… 16、过程控制---专业学习 讨论：工程、设计、成本系统内部PPT课件学习、培训 闲言碎语： 学习与成长的关系；会哭的孩子有奶吃？论大锅饭与平均主义 分享：1、专项工程交工验收标准及细则.doc 2、如何做好强弱电、给排水、天然气、智能化及室外管网的设计与施工管控？ 3、 如何保证配电室、消防控制室的安装及竣工验收? 选将部分：现场成本管理 1、房地产项目成本组成9大类 2、项目成本管理的四大核心过程 秘籍：项目实施阶段成本管理价值11大关注点： 分享：1、日常成本管理一些经典具体做法及标准化表单 2、某项目19＃-23＃楼及地下车库工程招标答疑.doc 3、工程图纸会审的技巧、应注意的问题及施工图审查控制要点.doc； 4、某项目工程图纸会审记录.doc 第五讲： 项目工程交付及后评估阶段  (大功告成篇) 第一：交付前督查督导---“一房三验” 1、 验收前的准备工作 2、 专项验收及竣工验收  3、 公司内部验收(附件) 4、 保修合同及保修担保(附件)5、 物业接管验收的准备工作(附件) 实例分享：      1、交房时重点注意的30个重要问题  2、业主收房25个重要关注点      3、阶段性交房前工作梳理           4、竣工交房项目质保期整改流程指引 第二：工程竣工交付后管理 1、物业接管验收准备会(附件)          2、物业接管验收 3、保修工作的组织、原则及管理          4、整改及收尾工作 5、 项目交付使用后，对于业主入住后的常见病及解决办法； 第三、客户入住及客户服务管理 1、 入住前准备工作(附件)       2、 客户入住(附件) 3 、客户服务及投诉处理(附件)4、客户入住也是一种经营活动 第四、关注客户体验 1、交付阶段的快速反应直接影响客户认知；2、交付阶段是项目管理的最后一道防线 思考：如何把控好公共部位面子工程质量？ 资料分享：1、交付流程  2、交付前、中、后的风险控制  3、客户质量档案   实例分享：1）XX项目房屋交付全过程详解PPT 2）XX项目交付工作流程及交房方案 第五、项目后评估实施要点 1 、项目整体施工组织管理总结 2 、技术管理及进度、质量、安全文明施工总结 3 、合同执行情况总结 4 、成本控制执行总结 5 、物业移交及客户保修服务总结 思考1：如何建立产品缺陷反馈手册？  思考2：探讨关于无效成本（手册） 分享1、学习万科做好项目后评估.doc   2、地产委托物业施工的管理办法.doc 小结：1、关于项目开发管理的15条个人观点     2、我的三个建议 回顾总结：最后研讨及经验交流
• 房地产“白银时代”高品质立体化景观价值提升秘籍与设计、成本、施工精细化管控体系实战解析 ---暨以大视角破解龙湖景观示范区管理的迷局

  2015-09-25...
  查看详情>> 第一部分：开发商的三种境界和三个层次（头脑风暴篇） 案例分享：万科兰乔圣菲、星河湾、碧桂园等 对比：反面案例项目结论：没有高品质景观质量的项目扩大规模是一条不归路。思想一、做好项目景观的四大关键词关键词一、格局关键词二、创想关键词三、颠覆关键词四、落地思考：前端决定后端---项目景观策划的思想 讨论：关于三个话题、四种能力、五个逻辑 思想二、如何实现地块景观价值最大化？   秘籍：十大景观价值提升策略1、“杠杆”原理----找到楼盘的景观支点，可以将整个楼盘翘起2、“核驱动”原理----找到左右自己和其它事物发展的核心3、“等级匹配”原理----外部竞争要等级不匹配、内部效益最大化要等级匹配4、“效率”原理----怎样以同等的价值完成更多的功能5、“效益”原理----怎样以同等的价值赚取更多的利润6、“虚实”原理----虚是面子，实是里子，面子里子都要  ……思想三、如何实现项目最大化景观价值挖掘？  秘籍：价值挖掘的四大原则情况一：外部有景观资源，内部无景观资源 目标：将外部资源导入到内部情况二：外部有景观资源，内部有景观资源 目标：……情况三：外部无景观资源，内部有景观资源 目标：……情况四：外部无景观资源，内部无景观资源 目标：……案例分析：万科兰乔圣菲、深圳波托菲诺、星河湾…注意：要敢于拉大产品价格差距，最不好的产品可以由景观大价值补缺。 第二部分标杆地产经典项目景赏析（伐骨洗髓篇） 我们要学习最优秀的：  1、星河湾  2、绿城地产  3、万科地产  4、龙湖地产思考：1、为什么要学习龙湖景观？ 2、解读龙湖龙湖是怎样炼成？ 一、内部视角看龙湖  -  我能  之造梦工厂 1、相对低成本 2、震撼的效果  …… 二、客户视角看龙湖  极致浪漫生活秀1、儿时梦想实现2、景观好、有面子 …… 三、学习龙湖景观的四个层次1、道、法、术、器 …… 深度分享：  龙湖景观背后的甲方思考    推动龙湖景观效果与溢价功能实现的5大核心 第一：  生态美学，如画生活  --景观背后的终极意义1、客户内心深处追求    诗意栖居的向往2、景观行业意义 第二：  只为人生如画  ---龙湖对景观的追求1、善待您一生    不忘初心的景观追求2、抓住客户内在需求    做客户需要的景观 第三：  3D总导演      甲方管理的定位1、甲方的定位    总导演2、甲方能力    做甲方就是做管理 a.景观沟通协调b.专业技能c.信息交圈d.计划编排3、资源的整合第四：设计、施工一体化 1、带着工程的视角去做设计，带着设计的视角去做工程第五：持续做好景观    平台和体系的力量  a.天下没有难做景观，方法和路径b.市场的刷新c、走出去、请进来d、站在巨人肩膀看世界 第三部分房地产景观设计管理(登堂入室篇) 第一节景观设计管理流程 一）、目前发展趋势： 二）、现阶段景观设计管理的几种类型现状分析1、景观设计管理流程及要素2、景观设计合作单位管理3、景观设计计划管理4、景观设计人员定位及作用 分享：如何在设计中确定景观的亮点和卖点？.doc   重点案例：深度分析龙湖景观体验区的选址与规划设计 1、景观体验区设计策略 1、产品大于作品    美景天成的魅力 （1）产品标准化下的大规模复制 （2）造价与效果之间的合理平衡 （3）针对敏感点的不同态度2、情境大于景观    一见钟情的未来 （1）情境的现场理解   -喜欢与调情 （2）未来生活情境---梦想与激情业主说：  龙湖带给我们的不仅仅是一种产品，更是一种生活。三、体验区选址规划1、体验区规划管控要点2、体验区规模与工程总平面策划关系3、体验区资源组合 （1）后发先用  吸金利器 （2）他山之石--可以攻玉 （3）凿壁偷光，近用远借 （4）我的地盘我做主小结：景观是为自己项目服务的，应注意景观界面，不要自己做景观，让别人欣赏。案例：1、  舍与得  的关系---广州番禺星河湾(沿江木栈道) 2、某项目内外景观如何借景？  -毗邻足球场、滨河公园…四、龙湖地产体验区景观体验动线设置与体验点处理方法1、景观体验点的选择 （1）景观价值点 （2）典型景观类型 （3）生活动线节点生活场景 （4）  激励  客户敏感点  …… 分享：龙湖景观7大业主敏感点分析.doc2、龙湖地产体验动线考虑要点 1管控客户行为 2体验丰富 3心情调控3、典型体验点 4体验区入口 5特色体验点 6车行道与街道景观  ……4、综合案例分析    龙湖香醍国际、龙湖滟澜山   秘籍：打造高品质情景示范区五大原则1、低调感  -低调就是高品质2、领域感---围绕项目一公里之内要占有，要包装3、纵深感  -庭院深深深几许  ...… 景观示范区的三大价值： A.成龙成风、攀龙附凤（明星效应） B.借力使力不费力（太极推手） C.拉高派低，形成价格错觉大咖：景观示范本身就是一个故事，是一个很好的营销道具  学习：关于样板区景观高品质营造的12把快刀.doc  案例分享：万科金色领域、金域松湖、龙湖弗莱明戈 第二节景观设计阶段性成果及各阶段管控要点1、景观设计启动阶段2、景观概念设计、方案设计、扩初设计3、景观施工图合图阶段 4、景观施工图设计5、景观施工图交底及施工配合阶段 成果参考：房地产景观设计管理工具1、景观设计合同书2、景观设计任务书3、景观设计作业指导书   秘诀：景观品质全面提升五步曲是什么？ （客户、成本、效果、特色、设计） 1、满足客户使用需求 2、合理控制景观成本 3、提升绿化立体效果  …… 重点关注：景观品质提升主要竞争点有哪些？ 1）项目主入口作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点；引导空间、车行人行流线、大门、入口对景、项目 LOGO标识、灯光效果、围墙 … 2）其它配套设施的亮点和巧妙利用1、生态技术的运用2、水景：面积、形式、位置3、景观构筑物：亭、廊、花架、景墙、门岗4、部品选择及布局：雕塑、导视、室外家具、垃圾桶、灯光、物业取水点  …… 标杆企业成果分享：1、如何做好房地产景观设计管理.doc？2、绿城景观设计的20个细节保证.doc3、万科景观产品策划阶段与园林景观设计一体化剖析.doc 4、万科集团景观设计流程与细则.doc5、最新万科景观设计细节要求与标准.doc6、万科的景观施工图审图要点汇总.doc 7、如何评价房地产园林景观设计方案和关注重点？ 8、龙湖植物软景配置4大金刚法则.doc 9、龙湖经典项目的示范区入口设计参考.doc  …… 第四部分房地产景观成本管理（开源节流篇） 景观成本关注：产品定位决定景观形象，房产售价决定景观成本。 1、景观成本剖析 2、景观成本控制原则 3、景观成本组成分析 4、景观示范区成本分析 5、控制软硬景观比例 6、成本控制技巧其中：设计阶段的成本控制 1功能为主，减少无必要的硬地 2在地势处理上，短距离内消除坡度 3车行道与各种入口交汇处铺装天然石材2、硬质部分3、软景部分4、微地形处理及土壤改良5、施工图及招标准备阶段 交流分享： 1、龙湖控景观成本3个必杀技.doc 2、如何降低成本又不影响景观品质,“砍”成本技巧？   详解景观成本控制核心15大关注点 1）、控制软硬景比例 2）、管理乔木和大灌木占总成本比例 3）、控制挡墙面积及做法 4）、主景树和主景点 5）、取消“行道树”概念，改以植物群落布置 6)、水体多布点状壁泉、点状涌泉或溪流，减少大面积水体 7)、少花钱但让植物层次丰满的窍门  ……  第五部分房地产景观施工管理(破釜沉舟篇) 第一节、景观工程管理的现状分析1、房地产公司景观模式分析2、景观承包模式管理分析3、景观现场管理模式分析话题1：房地产公司是否适合成立自己的园林公司？话题2：关于景观工程承包模式经验话题3：房地产公司要建立怎样的景观管理模式？ 第二节、景观施工管理流程1、景观施工管理人员定位及作用2、景观施工合作单位管理3、景观施工计划管理 杂谈：地产景观管理者——身份决定行为，行为决定习惯 第三节景观施工管理难点分析1、对景观设计效果的理解2、实施标准的把控和确定 3、施工过程与其他专业施工的配合 杂谈：景观分供方管理3大原则1、同路人原则——因为相互需要我们走到一起2、甲方管理能力——打铁还需自身硬 3、施工单位评价与筛选体系——不追求大牌，合适就好第四节景观施工管理的阶段分析1、施工技术交底2、施工管理交底3、工程管理检查标准与界面4、现场点评与关键点控制---景观施工效果停滞点检查  质量管理内核：景观现场过程管理最有效的十大环节----辛苦而心细的工作 1、过程控制---材料设备选用管理2、过程控制---材料封存3、过程控制---材料进场验收5、过程控制---施工质量样板引路6、过程控制---施工质量巡检制度 案例分享：现场巡检之工程现场召开观摩会7、过程控制---要让问题可视化8、过程控制---例会制度9、过程控制---成品保护10、过程控制---工序检查成果分享：龙湖坚决避免的园林景观质量缺陷.doc重点关注:景观工程质量管控的3大手段及2大落地方法1、工程质量管控的三大手段 1——研发信息充分传递施工反交底… 2——案例：东桥郡、春森彼岸 3分层级过程管控：案例：部门层面---样板、阶段性施工效果现场点评 2、景观效果落地两根拐杖——图纸+参考图片 景观四感：画面感、设计感、品质感、回味感… （1）敬畏图纸，一切都要回归到图纸的原点正面案例：春森彼岸反面案例： （2）参考图片筛选及规律探寻，靠船下篙a.设计阶段案例：景观设计 b.施工阶段案例：水体植物配置、水体置石3、软景的推演及现场布置案例：春森彼岸、龙湖滟澜山 第五节景观施工绿化苗木的操作管理1、植物进场质量要求2、种植土回填要求3、植物植栽要求4、苗源分析、苗源成本、操作模式分析、技术措施、综合成本5、苗木采购方式： 内部三种主要模式(…)外部标杆两种模式（…）6、展示区绿化特点：成本高、密度高、大乔木量高（…） 第六节、景观效果把控——产品品质的最终要求1、软景施工工艺标准2、硬景施工标准 成果分享：1、万科景观细节品质提升研究报告.ppt 景观施工标准及工艺秘笈1、景观施工工艺效果---硬景篇2、景观施工工艺效果---软景篇 其中（一）硬景1、道路基础做法（人形道技术秘笈…）2、标准规格铺装排版、异形铺装排版、花岗岩铺装3、碎拼路面、铺装井盖、水洗石、陶砖路面、防腐木、汀步、水景4、水景、游泳池、踢步、卵石（二）软景1、回填区及种植土要求2、场地平整及造型—--无地不做微地形3、乔木选型标准、乔木到场验收、乔木修剪、乔木种植、乔木保养保活措施4、小乔木及球类灌木的搭配要求  …… （三）水电1、地埋灯安装2、庭院灯、草坪灯设计安装要求3、井盖做法4、拖把池、取水点做法5、配电箱、其它功能设施安装标准   秘籍分享：龙湖软景成功塑造10大核心秘籍一：龙湖景观示范区前置的策划设计秘籍二：全冠移植秘籍三：“开”与“放” 秘籍四：线性密植+密植夹道秘籍五：6重景观、层次分明秘籍六：疏林+花海+花境  …… 第六部分、景观工程项目后评估(大功告成篇) 1、景观工程验收与后评估---（建立缺陷反馈体制）2、物业接管验收标准及质保期整改流程指引3、景观日常养护—-三分治七分养原则 关注：如何维护才能保持长久的景观效果？1、水景养护2、硬质景观养护3、绿化养护管理4、景观软装养护管理 成果分享：龙湖集团园林景观管理养护技术标准.doc恒大集团园林景观管理养护技术标准.doc 共勉----打造优秀景观关键词： “大大小小、高高低低、疏疏密密”； “横看成岭侧成峰、远近高低各不同”； “舍得、高度、品质、细节、执行、落成”。